公摊面积“卷”出新花样：开发商“赠送”面积，得房率超100%！
元描述： 公摊面积一直是购房者关注的焦点，近年来，多个城市通过放松建筑设计规则，允许开发商“赠送”阳台、露台等半开敞空间，部分项目实际得房率甚至超过100%。本文将深入探讨“零公摊”背后的政策和市场逻辑，以及头部房企在“竞品质”中如何抢占先机。
引言：
“公摊面积”作为购房过程中绕不开的话题，一直引发着热议。近年来，随着房价居高不下，购房者对实际使用面积的关注度越来越高，而“零公摊”也成为了部分开发商的营销利器。然而，开发商“赠送”面积就能真正实现“零公摊”吗？这背后隐藏着哪些政策和市场逻辑？本文将从多个角度，深度解读“零公摊”现象，为购房者提供更全面、更理性的参考。
“零公摊”的兴起：多城政策松绑，开发商“卷”出新花样
政策“松绑”：
近年来，多个城市陆续出台了相关政策，放松了建筑设计规则，为开发商“赠送”面积提供了更多空间。这些政策主要包括：
- 放松阳台尺寸限制： 允许开发商设计更大面积的阳台，并将部分阳台面积计入可售面积。
- 鼓励露台等半开放式设计： 允许开发商设计露台、花园等半开敞空间，并将其面积纳入可售面积，甚至不计入容积率。
- 支持空中绿化面积不计入容积率： 鼓励开发商进行空中绿化，并允许将绿化面积不计入容积率，从而提高项目的得房率。
例如，广州、合肥、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文，通过上述方式，侧面提升项目得房率。更进一步的是，湖南湘潭更是直接支持按套内面积计价销售，为“零公摊”的发展提供了更大的空间。
开发商“卷”出新花样：
在政策松绑的背景下，开发商们也积极“卷”起了公摊面积，纷纷推出“零公摊”甚至“得房率超100%”的项目，以吸引购房者。这些项目主要通过以下方式实现“赠送”面积：
- 飘窗、阳台“计半”: 将飘窗、阳台等半开敞空间的面积计入可售面积，通常按照一半的面积计算。
- 电梯厅“计半”: 将电梯厅的面积计入可售面积，同样按照一半的面积计算。
- 赠送露台、花园: 将露台、花园等半开敞空间作为赠送面积，吸引购房者。
例如，长沙慧城置业旗下的云起·虔来项目，通过飘窗、阳台和电梯厅“计半”的形式，实现了103%-107.9%的实际使用率。在西安，华润明德润府等项目，也通过“赠送”露台、阳台等面积，将实际得房率提高到100%甚至更高。
“零公摊”背后的市场逻辑：竞品质，更“卷”销售
提升得房率，提振产品竞争力：
开发商“卷公摊”，本质上是为了提高得房率，提升产品对购房者的吸引力。随着市场竞争日益激烈，开发商需要不断提升产品品质，才能在竞争中脱颖而出。而“零公摊”或“得房率超100%”则成为了吸引购房者的一个重要卖点。
变相“降房价”，顺应市场需求：
在各地放宽建筑设计标准的背景下，提高得房率可以变相实现“降房价”的效果。一方面，可以控制总价，吸引预算有限的购房者；另一方面，也能顺应居民对更舒适、更实用的住房空间的期待。
提升性价比，增强定价优势：
即使得房率更高的房子价格略微高一点，但其性价比依然更高。开发商通过“赠送”面积，不仅提升了实际使用面积，也提升了项目的定价优势，使其在市场竞争中更具优势。
头部房企“竞品质”：抢占“第四代住宅”市场份额
“第四代住宅”的崛起：
“零公摊”的流行，也与“第四代住宅”的崛起有关。近年来，业界普遍认为，第四代住宅以“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”为特征，旨在打造人与自然和谐互动的生活空间。
头部房企积极布局：
在“得房率超过100%”的赛道中，保利发展、华润置地、龙湖集团和中铁建等头部品牌房企落地项目较多，他们正通过“竞品质”抢占“第四代住宅”的市场份额。
案例分析：保利发展在北京顺义的“卷王”之路
在北京顺义，保利发展操盘的星宸和煦、颐璟和煦项目，因“100%实际得房率”被市场人士称为北京“卷王”。尽管北京尚未明确出台政策鼓励开发商“零公摊”，但在顺义等非核心区域，在符合报建报规要求前提下，通过“赠送面积”提高得房率的形式具备可行空间。
然而，尽管保利发展在北京顺义推出了“得房率超100%”的项目，但其去化情况并不理想。这说明，仅仅依靠“赠送”面积来提升得房率，并不一定能完全解决项目去化问题。
“零公摊”的利弊：购房者需理性看待
优势：
- 提高实际使用面积，提升住房舒适度。
- 变相“降房价”，降低购房成本。
- 提升项目性价比，增强竞争优势。
劣势：
- “赠送”面积可能存在质量问题，影响房屋使用寿命。
- “赠送”面积的面积计算方式可能存在争议，导致实际使用面积与宣传不符。
- 提高得房率可能导致建筑设计不合理，影响房屋的通风采光效果。
- 开发商的“赠送”面积并非真正无偿，可能已经加在了房价中。
常见问题解答
Q1: “零公摊”真的能完全取消公摊吗？
A1: “零公摊”指的是开发商通过“赠送”面积，将部分公摊面积纳入可售面积，从而提高实际使用面积。但实际上，公摊面积依然存在，只是被开发商“变相”地“赠送”了。
Q2: 开发商“赠送”的面积是免费的吗？
A2: 开发商“赠送”的面积并非真正免费，其成本已经包含在房价中。购房者在购买“零公摊”房屋时，需要仔细了解实际的总价和单价，避免被开发商的营销手段所迷惑。
Q3: 如何判断“零公摊”项目是否值得购买？
A3: 购房者在购买“零公摊”项目时，需要仔细考察以下几个方面：
- 项目的设计是否合理: “赠送”面积的面积计算方式是否合理，是否会影响房屋的通风采光效果。
- 项目的品质是否过关: “赠送”面积的质量是否过关，是否会存在质量问题，影响房屋使用寿命。
- 项目的销售价格是否合理: “赠送”面积的成本是否已经包含在房价中，项目的总价和单价是否合理。
Q4: “零公摊”的未来发展趋势如何？
A4: “零公摊”的未来发展趋势取决于政策和市场需求。如果政策继续松绑，市场需求依然旺盛，那么“零公摊”项目将继续增多。但如果政策收紧，市场需求下降，那么“零公摊”项目的热度将会下降。
Q5: “零公摊”是否意味着购房者就能买到性价比更高的房子？
A5: “零公摊”并不一定意味着性价比更高。购房者需要仔细考察项目的具体情况，综合考虑项目的设计、品质、价格等因素，才能做出明智的判断。
Q6: “零公摊”对房地产市场的影响是什么？
A6: “零公摊”对房地产市场的影响是复杂的，既有积极的一面，也有消极的一面。积极的一面是，它可以提高购房者的满意度，促进房地产市场的健康发展。消极的一面是，它可能导致开发商过度追求“赠送”面积，忽视房屋品质，影响房地产市场的长期稳定。
结论
“零公摊”现象的出现，反映了开发商在市场竞争中不断寻求突破的趋势，也反映了购房者对更舒适、更实用的住房空间的期待。然而，购房者在购买“零公摊”项目时，需要保持理性，仔细考察项目的具体情况，避免被开发商的营销手段所迷惑。
未来，“零公摊”现象将如何发展，还有待观察。但无论如何，购房者都应该保持理性的态度，认真分析项目的优劣，做出明智的决策。
